为什么土地使用权是70年,不是100年?

2016-04-19 11:45:05      来自:房金所   


        周末,有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。

        温州出现20年使用权住宅的情况有其特殊性。对绝大多数城市居民来说,房产证上都是70年土地使用权。温州这次20年土地使用权到期如何解决,有极为重要的参考意义,它关系亿万人最为重要的财产问题。那么问题来了,为什么国家规定的土地使用权是70年?而不是50年或者100年?我们现在面临的问题,有没有可供参照的成熟的解决办法?如果续期的标准不明确或者费用过高,又会产生怎样的问题?

       1 | 社会主义性质,所有土地“公有制”

     《中华人民共和国土地管理法》规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。了解到全民所有(国有),即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使,城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地,就是国有的土地。

     农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

     因为在产权上就已经明确土地是公有,所以居民和企业获得的土地就只能是所有权,农民获得的是农地的经营权。

     2 | 70年使用权年限如何确定的?

     1986年,吉林省委副书记王先进被调入京,出任中国第一任国家土地管理局局长,掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始,形成了今天的城乡土地管理制度。《瞭望东方周刊》此前专访了王先进,他讲解了70年土地使用权的由来,一开始政策建议提出的是住宅50年产权,理由主要有三个:

     1.出让历史上没有经验可以借鉴,年限短点比较好调整;

     2.一个人的工作年期,一般为50年,假设从20岁开始,50年后就70岁了,可以够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期;

     3.过去在计划经济体制下,房产产权的一般使用年限就是按50年计算,50年后房产就不能再用了。按照价值来算,用了50年就没什么价值了。但到了后来制定法律时,就变成最高年限70年。王先进认为,50年或者70年,甚至100年都没问题,这个数量的问题不大,也没有多大关系,关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法,如果申请续期,交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次,而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”

     3 | 土地使用权到期怎么办?

     《物权法》规定,住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。房阿哥发现,这也是温州此次土地续期引发社会广泛关注的根本原因。
根据王先进的讲述,70年土地使用权的规定,参照了香港的经验。那香港是怎样做的?

     根据香港地政总署网站公布的资料:香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说,香港的土地也是归政府所有,并且由政府出租给使用者。由批租日期起计,新批土地契约的年期定为50年,承租人除须缴付地价外,还须由批租当日起每年缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三;租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。
所谓应课差饷租值,是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时,按年出租,估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。

     50年后土地租期到期怎么办?了解到,按照规定,期满后仍可续期50年,承租人无须补缴地价,但由续期当日起每年缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。但也有可能续期不成功,因为特区政府有全权酌情决定是否批准续期。举例来说,如果有关土地须供作公共用途,或已不再供作原本批准的用途,就不大可能获得续期。香港的操作来看,土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途),无须补缴地价,但需要每年交付3%的租金。

     4 | 你买房,是否考虑到70年续期的问题?

     国家在土地招拍挂的时候,就明确是70年使用权;但对开发商来说,不会将这一条件纳入考量,因为房子最后的买家是居民。尤其是在一线城市,对于那些频频出现的“地王”,是很难用高租金来解释如此高的拿地价格的。

     但是你买房子的时候,是否考虑到土地70年使用权这一限制?虽然大家知道,但绝大部分买家可能不会这么考虑,因为在中国人的传统观念中,房产是家庭财产的重头,是需要代代传承的,是一种永续的财产。

     山东青岛的一个案例最值得参考。早在2009年,青岛一个名为阿里山的小区,就遭遇20年土地使用权到期的情况。但当时该小区的二手房销售价格并未受到这一事件的影响,和周围的房价相差无几。这也意味着,从市场的角度看,都将土地使用权视为永久的。

     5 | 续期条件不明确,会有什么副作用?

     1.房产定价不明晰,即这套房子究竟应该值多少钱,都难以判断;会给这类房产的交易、抵押造成操作上的困难(尤其是快到期的时候),进而给老百姓带来诸多不便;

     2.房产定价不清晰,甚至导致产权不清晰(如果续期费用超出居民承受能力,可能就不续期了)

     3.一些与房产有关的经济活动难以进行,比如以房养老。 

     一家人供一套房,甚至三家人供一套房,在中国不是什么新鲜事情,房产的最终归属牵动着每个人的心。尽管70年使用权到期高峰还早,但这样重大的决策需要提前作出,以给居民和市场稳定的预期。如今,不动产登记已经全国铺开,不少省市已经提前完成这一工作。在确权工作完成、掌握全国数据后,希望土地使用权续期的问题,也在接下来能得以彻底解决。

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